MÜTEAHHİDİN SATIŞ BEDELİNİ ALDIĞI TAŞINMAZI TESLİM ETMEMESİ NEDENİYLE AÇILAN TAZMİNAT DAVASIDIR

T.C.

KOCAELİ

1. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

ESAS NO              : 2019/400

KARAR NO          : 2021/399

HAKİM :

KATİP    :

DAVACI               : N….. — Velauten Hollanda/Krallığı

VEKİLİ                 : Av. ÖZGÜR ERAY TAŞ –

DAVALI                : G….. -İzmit / KOCAELİ

VEKİLLERİ            : Av. G……

Av. H…..

DAVA    : Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Malın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ     : 30/10/2019

KARAR TARİHİ   : 09/11/2021

Mahkememizde görülmekte bulunan Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Malın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle,  müvekkilinin   Hollanda’da yaşamakta olduğunu  ancak tatiller ile sınırlı olarak Türkiye’ye gelebilmekte olduğunu  Türkiye’de bir taşınmaz edinebilmek için, yıllarca çalışıp belirli bir birikim yaptığını yapmış olduğu  birikim ile de, Kocaeli ili Başiskele ilçesi Yeniköy mahallesi 464 ada, 4 paftada kayıtlı 175 m2 3141 bahçe dubleks C Blok 3 Nolu daire”nin satışı hususunda, 05.10.2016 tarihinde davalı taraf ile anlaştığını davacı  müvekkili  eşi M….’un banka hesabından davalının banka hesabına” sözleşmeye konu meskene dair açıklama yazılmak suretiyle” 250.000-TL bedelin gönderim yükümlülüğünü yerine getirdiğini Sözleşme kapsamında, taşınmazın en geç 1 yıl içerisinde davacı müvekkiline  teslim edilmesi gerekir iken, bu süreye riayet edilmediğini inşaatın durumu hakkında davalı taraftan bilgi talep edildiğinde, belediyede işlemlerin devam ettiği ifade edilerek, davacı taraf yanıltıldığını müvekkilinin  2019 Ekim ayında Türkiye’ye geldiğinde, ortada herhangi bir inşaat olmadığı gibi, yapılabilecek bir İnşaatın da olmadığını (herhangi bir inşaat ruhsatı vs bulunmadığını) resmi mercilerden öğrenmiş olduğunu diğer  yandan, kendisi ile yapılan sözleşmenin de geçersiz. Olduğunu! öğrendiğinden, ödemiş olduğu bedelin güncellenmiş karşılığına denk gelen maddi zararını tazmin edebilmek icin dava acmak zorunda kaldıklarını, denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenen değere de, ifanın imkansız hale geldiği tarihten itibaren faiz işletilmesi gerektiğini davalı tarafın tacir oluşu ve tacirlerin borçlarının ticari oluşu dikkate alındığında, davalı tarafın ticari avans faizden sorumlu tutulması gerektiğini belirterek  davanın kabulü ile; taraflar arasında akdedilen harici satış sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, davalıya ödenen 250.000,00-TL bedelin, denkleştirici adalet ilkesi kapsamında “ifanın imkansız hale geldiği tarihte ulaşacağı değer tespit edilmek suretiyle, fazlaya dair haklar saklı tutularak ve HMK md. 109 kapsamında kısmi alacak davası kapsamında) şimdilik 250.000,00-TL alacağın, ifanın imkansız hale geldiği tarihten itibaren  işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Usulüne uygun tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanmış, davalı G…. vekili ile davalı asil duruşmada sözleşmedeki kaşenin kendi şirketine ait olduğunu ancak imzanın kendisine ait olmadığını  imzanın kime ait olduğunu bilmediğini 04/10/2016 düzenleme tarihli N 36215775 seri nolu Şekerbank tarafından düzenlenen dekonttu gördüğünü bu dekonttaki 250,000,00 TL tutarındaki bedelin tarafına neye istinaden gönderildiğini bilmediğini beyan etmişlerdir.

GEREKÇE: Dava, taraflar arasında yapılan 05/10/2016 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olup, olmadığı bu kapsamında davacının davalıya ödediği bedelin güncellenmiş haline göre iadesinin haklı olup olmadığına ilişkindir.

Deliller ibraz edilmiş, sözleşme ve ödeme dekontu ibraz edilmiştir.

Başiskele Belediye Başkanlığı’nın cevabi yazısında: Başiskele ilçesi Yeniköy Merkez Mahallesi 464 ada 4 nolu parselde bulunan taşınmaza ait düzenlenmiş yapı Ruhsatı evrakı bulunmadığı bildirilmiştir.

Başiskele Tapu Sicil Müdürlüğünün cevabi yazısında taraflara ait herhangi bir gayrimenkul kaydına rastlanılmadığını Kocaeli ili Başiskele ilçesi Yeniköy mahallesi 464 ada 4 pafta C Blok 3 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın bulunmaması nedeniyle bilgi verilemediğine ilişkin cevap verilmiştir.

Mahkememizce dosyanın resen seçilecek hesap uzmanı bilirkişiye tevdi ile taraflar arasında yapılan 05/10/2016 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi uyarınca satın alınan daire bedelinin  güncellenmiş değerinin ne olduğu (denkleştikici adalet ilkesi çerçevesinde) hususlarında rapor aldırılmasına karar verilmiş olup, resen seçilen bilirkişi Fırat Kırımcı sunmuş olduğu; 29/01/2021 tarihli raporunda özetle; Başiskele Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü nün 05.11.2013 tarihli yazısının incelenmesinde, Kocaeli İli Başiskele İlçesi sınırları içerisinde dosya taraflarına ait olan herhangi bir taşınmazın olmadığını, Kocaeli İli Başiskele İlçesi Yeniköy Mahallesi 464 Ada 4 Paftada C Blok 3 Nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmaz bulunmadığının görüldüğünü, Başiskele Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 11.11.2019 tarihli yazılarının incelenmesinde, Kocaeli İli Başiskele İlçesi Yeniköy Mahallesi 464 Ada 4 nolu parseldeki taşınmaza ait düzenlenmiş Yapı Ruhsat evrakı bulunmadığının görüldüğünü Şekerbank’a ait dekontun incelenmesinde « Göndericisinin dava dışı M….. olduğu, alıcısının dosya davalısı olduğu, tutarının  250.000,00 TL olduğu, Açıklama olarak Kocaeli Başiskele Yeniköy Mah. 464 Ada 4Pft Daire Bedeli yazıldığının görüldüğünü, 05/10/2016 Tarihli Taşınmaz Satış Sözleşmesi incelendiğinde,  Satıcının ……. İnşaat olduğu, alıcının dosya davalısı olduğu, Sözleşmenin konusunun Kocaeli İli Başiskele İlçesi Yeniköy Mahallesi 464 Ada 4 Paftada kayıtlı 175 m2 3*1 bahçe dubleks C Blok 3 Nolu daire mesken niteliğindeki gayrimenkulün alıcıya satışının satıcı tarafından vaad ve taahhüdü olduğu, Gayrimenkulün toplam satış bedelinin 250.000,00 TL olduğu, toplam satış bedelinin 96100’üne tekabül eden kısmının sözleşmenin imza tarihinde peşinat olarak alındığı, ödemenin tamamının yapıldığı, Alıcıya tapu devrinin satış bedelinin ödenmiş olması kaydıyla en geç 1 yıl içerisinde gerçekleştirileceği,  Satıcının belirtilen tarihe kadar resmi şekilde alıcıya tapu devrini gerçekleştirmediği takdirde gecikilen her ay için alıcıya 1.000 TL ödeyeceği, Satıcının alıcıya gayrimenkulü her türlü kısıtlamadan ari ve boş şekilde teslim edeceği, Satıcı adına dosya davacısının imzasının bulunduğunun görüldüğünü, Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşme olduğun taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı nın doğacağını, Satış vaadi sözleşmesinin  ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmekte olduğunu  Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi. sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu geçersiz olan veya iptal edilen sözleşmelere ilşkin vermiş olduğu kararda , bu durumda alıcının satıcıya verdiği bedeli B.K. daki haksız iktisap kurallarına göre isteyebileceği , bu bedelin belirlenmesi sırasında denkleştirici adalet sisteminin uygulanması gerektiği açıklanmıştır. Genel kurul kararında denkleştirici adalet kuralının uygulanması sırasında akdin ifasının imkansız olduğunun öğrendiği tarihin saptanması ve bu anın tespit edilmesi halinde davacının ödeme tarihinde davalıya vermiş olduğu bedelin, denkleştirici adalet ilkelerine göre , enflasyon, tüketici fiyat endeksi altın ve döviz kurları ile iş ve memur aylıklarındaki artışların ortalamaları alınarak ulaştığı alım gücünün hesaplanması, davalının mal varlığında meydana gelen çoğalma ile davacının mal varlığında oluşan azalma ve aradaki farkın dikkate alınarak BK 43. Ve 44. maddesi çerçevesinde bedel tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Somut olay bağlamında değerlendirmek gerekirse taraflar arasında yapılan sözleşme haklı olduğunun kabulü halinde davacı tarafça geriye etkili olarak ortadan kaldırılmıştır. Sözleşmeden dönme halinde haksız iktisap kuralları gereğince herkes sözleşmenin feshi ve sözleşme gereğince verdiğini geri isteme hakkına sahiptir. Haksız iktisabın temeli hakkaniyet esasına daandığı için haksız zenginleşmenin asli fonksiyonu da denkleştirici adaleti oluşturur. Geçersiz sözleşmelerde taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür. Bu aşamada iade yükümlülüğünün zenginleşenin mal varlığının azalmasına yol açmaması önemli bir unsurdur. Yani zenginleşenin iadeden sonra zenginleşme vuku bulmasaydı içinde bulunacağı, ekonomik durumdan daha kötü veya zararlandırılmış fakir bir duruma düşmemesine özen göstermek gerekir. Bu tür işlemlerde amaç, davalının edindiğini çoğalma sonucu tüm mal varlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir. Zenginleşme saptanırken mal varlığının sebepsiz yere artmasına neden olan tüm ihtimal ve olgular (en önemlisi enflasyon) ile nedensellik bağı kurulabilen zenginleşenin mal varlığında değişmelere yansıyan bütün olayların iadenin miktarını tayinde göz önünde bulundurulmalıdır. Geri verme borcunun kapsamı , borçlunun , yani zenginleşenin durumunu ağırlaştırıyorsa hakimlikçe bunun hakkaniyete uygun bir biçime getirilmesi gerekir. İadenin gerçekleştiği andaki değil, iadenin talep edildiği andaki zenginleşme miktarının tespit edilmesi gerekmektedir. Açıklanan hususlar dikkate alındığında hakkaniyet kuralları çerçevesinde BK 43 ve 44. Maddelerine dayanarak takdir yetkisinin kullanılması sırasında zengileşenin geri verme sonucunda zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralı ihlal edilmeden, geçersiz sözleşmenin karşı tarafça iade edilmeyeceğinin öğrenildiği tarih saptanarak ve kural olarak bu tarihteki paranın reel değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Davacı tarafından davalıya edimini ifa etmesi için herhangi bir ihtarname gönderilmemiştir. Bu haliyle davalı tarafın ifa imkansızlığında olduğunun önceden öğrenildiğine dair kanaat oluşturacak dosyada başkaca bir bilgi bulunmamaktadır. Bu nedenle hesaplamalar dava tarihi üzerinden yapılacaktır. Dava konusu dairenin dava tarihi (30/10/2019) itibarı ile serbest piyasa rayiçlerine göre değeri her bir ödemenin ödeme tarihi ile ayrı ayrı değerlendirildiğini, Yargıtay kararlarına uygun olarak enflasyon , altın , döviz , işçilerin asgari ücret düzeyindeki artışlar dikkate alınarak değerlendirilmiş olan ödemeler, bulunan rakamların ortalaması alınmak suretiyle Yargıtay uygulamasına uygun bir şekilde hesaplandığını, davacının davalı tarafa 05/10/2016 tarihinde yapmış olduğu 250,000,00 TL ödemenin 30/10/2019 dava tarihi itibari ile satın alma gücünün 446.136,33 TL olarak hesaplandığı hususlarında görüş bildirmiştir.

Davacı vekili bilirkişi raporuna istinaden ıslah dilekçesi sunarak,  dava değerini 446.136,33 TL’ye yükseltmiş, ıslah dilekçesi davalıya tebliğ edilmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında dava konusu Kocaeli ili, Başiskele ilçesi, Yeniköy mahallesi, 4 pafta, 464 ada sayılı taşınmaz üzerinde bulunan C blok 3 nolu bağımsız bölümün 250.000,00 TL bedelle satışına yönelik 05/10/2016 tarihli taşınmaz satış sözleşmesi akdedildiği, aynı tarihte bedelin tamamının davacı tarafça davalıya ödendiği, dolayısıyla davacı tarafça sözleşmeden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmiş olduğu, Başiskele Tapu Müdürlüğü’nün ve Başiskele Belediye Başkanlığı’nın  müzekkere cevaplarında dosya taraflarına ait olan herhangi bir taşınmazın bulunmadığı ve dava konusu taşınmaza ait düzenlenmiş yapı ruhsat evrakı bulunmadığı hususlarının bildirildiği, dolayısıyla davalı tarafça sözleşmeden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmediği, tapuda kayıtlı taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması zorunlu olup taraflar arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olduğundan geçersiz olduğu, tarafların geçersiz sözleşmeye istinaden verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği geri isteyebileceği, taraflar geçersiz olan sözleşmeden kaynaklanan karşılıklı edimlerini yerine getirerek sözleşmeyi ayakta tutma iradelerini ortaya koyabilecek iseler de davalı tarafça sözleşmeden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmemiş olması sebebiyle de sözleşmenin geçersiz olduğu, bunun yanında her ne kadar davalı tarafça sözleşme üzerinde imzaya itiraz edilmiş ise de ve sözleşme üzerindeki imza davalıya ait olmasa dahi davacı tarafça ödemenin davalının hesabına yapılmış olması sebebiyle yine sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği davacı tarafça ödenen bedelin iadesinin davalıdan talep edilebileceği, dolayısıyla usul ekonomisi ilkesi ve dosyanın sürüncemede kalmaması açısından imza incelemesi yapılması gerekli görülmeyerek davanın kabulü ile ödenen bedelin alınan bilirkişi raporu ile tespit edilen denkleştirici adalet ilkesi uyarınca karşılığı olan 446.136,33 TL bedelin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerektiği anlaşılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın KABULÜNE, 446.136,33  TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2-Harçlar Yasası uyarınca alınması gerekli 30.475,57-TL karar ve ilam harcının davalıdan tahsili ile  hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafça yapılan  tebligat ve posta gideri 178,90-TL, bilirkişi ücreti 400,00-TL olmak üzere toplam 578,90-TL  yargılama  giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı vekil ile temsil edildiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan  A.A.Ü.T. uyarınca hesap edilen …..-TL vekalet ücretinin davalıdan  alınarak davacıya verilmesine,

5-Gider avansının artan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa  iadesine,

6-Bakiye karar ilam harcının, karar tebliğinden itibaren 1 ay içerisinde yatırılmadığı takdirde harcın tahsili için ilgili Vergi Dairesi’ne yazı yazılmasına,

Dair , davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin mazeretinin kabulü ile  yokluğunda gerekçeli  kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde Sakarya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.09/11/2021