Belediyenin Sattığı Tapuların Ormana Kalması Nedeniyle Uğranılan Zararın Tazmini için Açılan Maddi Tazminat Davası

T.C. SAPANCA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2009/93 Esas - 2009/218

T .C.
SAPANCA
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2009/93 Esas
KARAR NO : 2009/218
HAKİM : ..........
KATİP : ..........
DAVACILAR :
[VEKİLİ] : Av. ÖZGÜR ERAY TAŞ - Av. HATİCE BALLI
Rüstempaşa Mah.Ersin Cad.No:31 54600 Sapanca/ SAKARYA
DAVALI : SAPANCA BELEDİYE BAŞKANLIĞI - Sapanca/ SAKARYA
[VEKİLİ] : DAVA : Tazminat
DAVA TARİHİ : 21/04/2009
KARAR TARİHİ : 15/10/2009
Mahkememizde görülen tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili Av.Özgür Eray TAŞ dava dilekçesinde; "Davacı müvekkiller, 1997 yılında yaklaşık 4.500,00 YTL bedel ödemek suretiyle, Sapanca ilçesi Göl mahallesi 228 adada bulunan 11 ve 12 parsel numaralı taşınmazları satın almıştır. Bilahare, söz konusu taşınmazın ( 1994 yılında) orman sınırları dahilinde kaldığından bahisle aleyhine tapu iptal ve tescil davası ikame edilmiştir. Söz konusu dava, Yargıtay bozması sonucu mahkemenizin 2008/35 Esasına kayıt edilmiş ve Yargıtay bozmasına uyularak tapuların büyük bir bölümünün iptaline karar verilmiştir. ( 11 nolu parselin 362,51 m²'lik, 12 nolu parselin 521,53 m²'lik bölümü orman olmuştur ). Bu aşamadan sonra, hukuki açıdan da taşınmazının orman olduğu hususunda bir şüphe kalmamıştır. ( Hukuki platformda da bu aşamadan sonra /bozmaya uyma safhası/ davanın seyrinde herhangi bir değişiklik olmayacaktır ). Davaya konu iki parselin orman olmayan bölümleri dikkate alındığında, 11 nolu parselin 190,69m², 12 nolu parselin ise 15,36 m² miktarında kaldığı görülecektir ve bu miktarlardaki parsellerin de bir değer ifade etmeyeceği de göz önünde tutulmalıdır. Bir başka deyişle, davacıların maddi zararlarının tespitinde klasik oranlama yapılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Yani, 500,00m² miktarındaki taşınmazın değeri 50.000TL ise , 190,00 m² miktarındaki taşınmazın değeri 19.000 TL'dır şeklinde doğru orantı yöntemi ile hesaplanmamalıdır. Çünkü 190,00 m² miktarındaki taşınmazın gerek geometrik yapısının ve gerekse yüzölçümünün ne kadar kullanışlı ve faydalı olacağının takdirini sayın mahkemeye bırakıyoruz. Davacı müvekkiller, 1997 yılında, taşınmaz sahibi olmak ve ileride ev yapmak amacı ile söz konusu taşınmaz için birikimlerini harcamıştır. Aynı yerde, davalının sattığı ancak ormanla ilgisi olmayan yerler de mevcuttur. Başka şahıslarca da satılan taşınmazlar mevcuttur. Davalı Belediye, 1994 yılında orman olan ve kendi binasında da asılan resmi belgeleri dikkate almadan iş bu taşınmazı müvekkilime satmış ve müvekkilin başka bir taşınmaza yatırım yapma imkanını ortadan kaldırmıştır. Ödenmiş olunan bedelin günümüze uyarlanması halinde, amacı taşınmaz satın alıp ev yapmak olan davacının zararının l/5'ini bile karşılamamaktadır. Hiçbir kusuru olmayan davacının böyle bir durumda zarara katlanmasının beklenmesi hem hukuken hem de hakkaniyet gereği beklenemez. Dolayısıyla davacının menfi zararının da bulunduğu kabul edilmelidir. Doktrinde, menfi zarar deyimi ile, "sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılmasından kaynaklanan zarar" kastedilmektedir. Davamızda menfi zarar kapsamındaki talebimiz, geçerli olduğuna güvenilerek kaçınlmış elverişli firsatlardan kaynaklanan zararın tazminidir. Başka bir ifade ile, davacıya, aynı tarihte, aynı bölgede, davalı belediye tarafından orman olmayan bir taşınmaz satışı yapılsa idi ( ki orman sınırları dışında olan taşınmaz satışı da yapılmıştır ), ya da başka bir şahıstan taşınmaz satın alınsa idi şu an değeri yaklaşık 100.000,00 YTL olan bir taşınmaza sahip olunacaktı. Bu durumun bu şekilde sonuçlanmamasından sorumlu tutulacak en son kişi davacı müvekkilimdir. Taşınmazlar, tapuda problemsiz görünmektedir ve yola cepheli olup bölgenin en güzel manzarasına sahip konumdadır. Taşınmazın problemli olabileceğini bilmesine imkan yoktur. Davacılar elinden gelen tüm özeni ve çabayı göstermesine rağmen, iş bu dava ile ilişkilendirilmiş ve neticede taşınmazlarının büyük bir bölümü ellerinden alınmıştır. Bu aşama itibariyle, müvekkilin ev yapma gayesi almış olduğu taşınmaz ellerinden çıkmış ve ödemiş oldukları bedeli, 2008/35 Esas sayılı davanın karara çıkmasından sonra defalarca talep etmesine rağmen alamamış ve yine bu taşınmaz için birikimlerini harcadığından başka bir taşınmaza yatınm yapamamış ve şu aşama itibariyle kazanç kaybı ortaya çıkmış ve son olarak yukarıda belirtilen dava ile hiçbir kusuru olmamasına rağmen zorunlu olarak muhatap olmak zorunda bırakılarak yargılama gideri yapmasına sebebiyet verilmiştir. İş bu davamız ile, davacı müvekkillerin taşınmazlarının sadece ormana kalan bölümleri yönünden uğradıkları rrıüspet/rnenfi zarar ile, temiz kalmasına rağmen değer kaybına uğrayan taşınmaz bedeli zararı ve ödemekle yükümlü tutuldukları mahkeme giderlerini talep etmemiz gerekmiştir. Orman dışında kalan taşınmazlar yönünden bir bedel talebimiz bulunmamaktadır. Fazlaya ilişkin haklarımızın saklı kalması kaydı ile davalının (denkleştirici adalet ilkesine göre) sebepsiz zenginleştiği miktar ile davacının işbu taşınmazı alarak başka bir taşınmaza yatırım yapamadığı için kaybettiği kazanç kaybı (dava tarihindeki rayiç bedel ile denkleştirici adalete göre hesaplanan bedel arasındaki farkın değerlendirilmesi) ve mahkemenizin 2008/35 Esasında kayıtlı davada yükümlü tutulduğu yargılama giderleri olmak üzere değerlendirilen menfi zararı kapsamında şimdilik 10.000,00 YTL bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile beraber tüm yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin tahsili talebidir." şeklinde beyan ve talepte bulunmuştur.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; "davaya konu taşınmazın da içinde bulunduğu alan, ifrazdan önce Sapanca Göl Mahallesi Tepetarla Mevkii 19 pafta 172 ada 34 nolu parselde kayıtlı taşınmaz , belediye Başkanlığı adına kayıtlı iken 27.11.1986 tarihinde Yekta Dış Ticaret A.Ş.ne açık artırma usulü ile satılmış, daha sonra ihaleye fesat karıştırıldığı gerekçesi ile Sapanca Belediye Başkanlığı taragfından 05.10.1990 tarihinde alıcı Yekta Dış Ticaret A.Ş.aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılmıştır. Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesi 1990/150 Esas 1994/171 Karar sayılı kararı ile Yekta Dış Ticaret A.Ş.adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile Sapanca Belediye Başkanlığı adına tesciline karar verilmiş olup, adı geçen karar 07-09/1995 tarihinde kesinleşmiştir. 20.10.1993 tarihinde ilan edilen orman kadastro ve 2B uygulama çalışmalarından çok sonra dava konusu taşınmaz mahkeme kararı ile davalı Belediye adına tescil edilmiştir. Bu süreçte Orman İşletme Müdürlüğü tescile ses çıkarmamıştır. 6183 SY.Orman Kanununa göre orman kadastrosunun uygulanması hakkındaki yönetmeliğin 32. Maddesi uyarınca orman kadastro komisyonları orman olarak sınırlandırılan tapulu yerleri gösterir harita, liste ve kadastro tutanaklarını ilan ile birlikte ilgili işletme müdürlüğüne alındı şerhi bulunan yazı ile verir. Ayrıca bu liste Bölge müdürlüğüne de gönderilir. İşletme Müdürlüğünce orman sınırları içerisinde kalan parsellere ait hukuken geçersiz hale gelmiş tapuların kısmen ve tamamen iptali için derhal tapu iptali davası açılır. Dava konusu 128 ada 11 ve 12 nolu parseller için sapanca Orman İşletme Şefliğince davacılar aleyhine tapu iptali ve tescili davası 17.05.2002 tarihinde açılmış olup aradan sekiz yıldan fazla süre geçmiştir. Dava konusu taşınmazların satış anında , malik Sapanca Belediye Başkanlığının bu satışı yapmasını engelleyen herhangi bir şerh Ya da ihtirazi kayıt bulunmamaktadır. Orman idaresinin ve tapu sicil müdürlüğünün ihmalinden ileri gelen zararlar vekil eden davalı tarafa yükletilemez. Vekil eden davalı tarafta tapu kayıtlarına güvenerek dava konusu satış işlemini yapmıştır. Davacılar vekili, dava dilekçesi kapsamında davalı belediye 1994 yılında orman olan ve kendi binasına da asılan resmi belgeleri dikkate almadan işbu taşınmazı müvekkilime satmış ve müvekkilin başka bir taşınmaza yatırım yapma imkanını ortadan kaldırmıştır... taşınmaz tapuda problemsiz görünmektedir...... taşınmazın problemli olabileceğine imkan yoktur...... şeklinde beyanda bulunmuştur. Orman kadastro tutanakları ilan edildiğine göre dava konusu nizalı yerin orman sınırlaırna girdiği sadece davalı satıcı için değil davacı alıcılar içinde geçerlidir. Alıcının ihmalinden ileri gelen bilgiziliği "bilme" olarak kabul edilir ve burada meydana geldiği iddia edilen zarar davalı-satıcı tarafa yükletilemez. Davacı tarafı iyi niyetli kabul edip, davalı tarafın kötü niyetli olduğunu iddia etmek hakkaniyetle bağdaşır bir durum değildir. Tüm bu nedenlerden dolayı açılan dava haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olup reddine karar verilmelidir. Yukarıda açıkladığımız nedenler ve yargılamada ortaya çıkacak durumlara göre haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesini ve yargılama giderleri ile ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesini arz ve talep ederiz." şeklinde beyan ve savunmada bulunmuştur.
Yapılan yargılama toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde;
Dava, geçerli satıştan kaynaklanan BK.189 ve devamı maddelerinde düzenlenen zapta karşı tekeffül hükümlerinden kaynaklanan tazminat davasıdır. Zapta karşı tekeffül hususu BK.nun 189. vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Zapta karşı tekeffül, satılan malın 3. bir kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır. Satıcının zapta karşı tekeffül borcu kanuni bir borçtur, satıcının bu hususta ayrıca taahhütte bulunmasına gerek yoktur, burada satıcının kusursuz sorumluluğu söz konusudur, ancak alıcının aktin kurulması anında 3. kişinin hakkından bilgisi var idiyse, satıcı sadece yazılı kefaleti varsa sorumlu olur. Zapta karşı tekeffül hakkındaki hükümler emredici nitelikte değildir, taraflar arasında aksi kararlaştırılabilir, satıcı zapta karşı tekeffül borcunu sözleşme ile kaldırabilir veya sınırlayabilir. Satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için; satılan malın alıcıya teslim edilmiş olması, 3. kişinin satılan şey üzerinden zaptı sağlayacak bir hakkı bulunması, satılanın zaptı sonucunu doğuracak hakların en geç sözleşmenin korunması zamanında mevcut olması, 3. kişinin bu haklardan birine dayanarak zapta girişmiş bulunması ve 3. kişinin haklarının varlığının alıcı tarafından akdin kurulması zamanında bilinmemesi gereklidir. B.K.nun 192. maddesine göre satılanın tamamen zaptolunması halinde satımın münfesih addolunacağını hükme bağlamıştır. Bu duruma göre taraflar arasındaki satış feshedildiğinden alıcı aynı yasanın ilk 4 bendinde açıklanan giderleri talep edebilir. Yasanın bu hükümleri menfi zarara ilişkin olup bu nedenle davalının kusursuz olması bulunması davacının az yukarda açıklanan yasa maddeleri gereği alacağını istemesine engel teşkil etmez. Başka bir anlatımla satıcı kusursuz olsa bile, alıcının elinden taşınmazın alınmasından kaynaklanan menfi zararını karşılamakla yükümlüdür.(Yargıtay 13.HD.22.03.2002 tarih ve 2001/12719E.-2002/3023K.) Menfi zarar, yerine getirileceğine inanılan sözleşmenin, kısmen de olsa yerine getirilmemesi nedeniyle, güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan, eş söyleyişle sözleşme olmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Öğretide ve Yargıtay kararlarında menfi zararın, sözleşmenin geçerliliğine inanılarak, başka bir sözleşme yapılması fırsatının kaçırılması nedeniyle uğranılan zararıda kapsadığı, kabul edilmektedir. (Yargıtay 13.HD.24.02.2003 tarih ve 2002/12713E.-2003/1753K.)
Mahkememizce mahallinde, Fen bilirkişisi ve Emlakçı Bilirkişi eşliğinde keşif yapılmış, bilirkişilerden, davanın mahiyetine uygun rapor alınmıştır. Mahkememizce mali hukuk alanında uzman bilirkişi Öğr.Gör. .......... davanın mahiyetine uygun rapor alınmış, bilahare tarafların itirazı üzerine bilirkişiden ek rapor alınmıştır. Bilirkişi hukuken geçersiz olan sözleşmelirin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiyesi, hususunda tek bir ekonomik göstergenin esas alınamayacağını, denkleştirici adalet ilkesi açısından alım gücünün, enlasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi çeşitli ekonomik kriterlerin ortalamalarının alınarak belirtilmesi gerektiğini bildirerek dava tarihi itibariyle tazminat miktarını 97.375,61TL. olarak hesapladığını bildirmiştir. Mali -Hukukçu bilirkişinin, mahkememizin yukarıdaki hukuki değerlendirmeleri ile aynı mahiyetteki rapordaki değerlendirmelerine ve hesaplamalarına, oluş ve dosya içeriğine uygun görüldüğünden itibar edilmiştir. Davacı taraf, tazminata konu olan taşınmazların orman sınırları dahilinde kaldığından bahisle orman idaresi tarafından aleyhine açılan ve davacı orman idaresi lehine sonuçlanan tapu iptal ve tescil davasında (mahkememizin 2008/35 Esas sayıl dosyası) alayhine hükmedilen yargılama giderlerini de talep etmiştir. Davacı taraf bu talebinde haklıdır. Zira, ayıplı çıkan mal nedeni ile yapılan bir harcama söz konusu olup davacının malvarlığğnda bir azılma olmuştur.
Bu nedenle ıslah dilekçesi de nazara alınarak bu değer üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.) üzerinden kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis olunmuştur.
HÜKÜM : Ayrıntısı yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davanın kabulü ile, 99.704,48 TL tazminatın dava tarihi olan 21/04/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
2- Peşin alınan 135,00 TL harç ve 1.202,00 TL ıslah harcının hükmedilen dava miktarı üzerinden hesaplanan 5.384,04 TL nispi karar ve ilam harcından mahsubu ile bakiye 4.047,04 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
3- Davacılar tarafından yapıldığı anlaşılan 15,60 TL başvuru harcı, 135,00 TL peşin harç, 1.202,00 TL ıslah harcı, 0,60 TL dosya bedeli ve 19,00 TL dört adet tebligat posta gideri, 311,76 TL keşif ve bilirkişi masrafı, 200,00 TL bilirkişi ücretinden oluşan toplam 1.883,96 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
4- Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5- Davacılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, hükmedilen dava değeri üzerinden hesaplanan ve tespit olunan .. TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren yasal 15 günlük süresi içerisinde mahkememize verilecek temyiz dilekçesi ile Yargıtay da temyizi kabil olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.15/10/2009
Katip 99402 Hakim 39784

T.C.
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/2350
KARAR NO : 2010/10130 Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 15/10/2009
NUMARASI : 2009/93-2009/218
DAVACI : vekili avukat Özgür Eray Taş
DAVALI : Sapanca B elediye B aşkanlığı

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacılar, davalı Belediye Başkanlığından satın aldıkları Sapanca Ilçesi Göl Mahallesi 228 ada II ve 12 parsel sayılı taşınmazların, dava dışı Orman idaresinin 228 ada II nolu parselin 362,51 m2 lik kısmı ,228 ada 12 nolu parselin 521,53 m2 lik kısmının orman tahdit sınırları içerisinde kaldığından bahisle aleyhlerine açtığı tapu iptal ve tescil davasının sonuçlanarak yerlerin kendi adlarına olan tapularının iptali ile devlet ormanı olarak maliye hazinesi adına tesciline karar verildiğini, bu yüzden zarara uğradıklarını, bu zararlarına davalı belediyenin sebebiyet verdiğini belirterek, fazlaya aithakları saklı kalmak kaydıyla 10.000. TL tazminata hükmedilmesini istemiş, davacılar 8.7.2009 tarihli ıslah dilekçesiyle de 99.704,48 TL.nın dava tarihinden faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini dilemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece orman tahdit alanı içerisinde kalan ve Sapanca Asliye Hukuk Mahkemesince tapusunun iptaline karar verilen taşınmaz bölümleri dolayısıyla davacının oluşan zararına davalı belediyenin sebebiyet verdiği gerekçesiyle bilirkişi raporuna dayalı olarak dava tarihine göre tesbit edilen değerler esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının 2010/2350-10130
aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalen diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacılar eldeki davanın dava dilekçesinde fazlaya dair haklarını saklı tutarak 10.000 YTL istemiş, 8.7.2009 tarihli ıslah dilekçesi ilede talebIerini 99.704,48 YTL olarak ıslah etmiştir. Bu durumda 10.000. TL' sine dava tarihinden, arta kalan miktar olan 89.704,48 YTL'sine ise ıslah tarihinden itibaren faiz uygulanması gereklidir. Mahkemenin değinilen bu yönü göz ardı ederek tüm miktara dava tarihinden itibaren faiz yürütmüş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden usulün 438/7.maddesi uyarınca hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; davalının diğer temyiz i tirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca mahkeme kararının hüküm bölümünün 1 numaralı bendinin bütünüyle karardan çıkartılarak yerine aynen (davanın kabulüne, 99.704,48 TL' nin davalıdan alınarak davacı ya verilmesine, kabul edilen miktarın 10.000 TL' sine 21.04.2009 tarihinden, 89.704,48 TL' sine ıslah tarihi olan 8.7.2009 tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz yürütülmesine) söz ve rakamlarının yazılmasına, hükmün bu değiştirilmiş ve düzeltilmiş şekliyle ONANMASINA, 7.7.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
..........
Okundu AÖ.